5.10企划部文件管理
5.10.1文件和资料内容：
(1) 企划手册;
(2) 过程性文件;
(3)企划部编制的所有企划案、可行性研究报告，实施计划及相关附件;
(4) 企划部执行本规范所作的有关记录;
(5) 企划部各项规章制度;
(6)适当的外来文件，如本规范文本，WBSA认证规范文本，与本行业有关的重要法规等。
5.10.2文件和资料管理要求
(1) 由企划员或其他专人负责管理;
(2)标识、分类、编号、编写目录，发放时应履行批准和登记手续，登记原件和复印件的发放数量和发放范围，借阅的期限;
(3) 对失效或作废的文件应清晰标识，及时撤出并另行存放;
(4)保密性文件和资料可分为"重要机密"和"机密"两类，并对其实行标识、登记、发放和发放后的监控，对存于电脑等电子载体的文件和资料应设置保密程序。
5.11企划部文化建设和制度建设
5.11.1以本企业倡导的创新宗旨为核心，以本企业企划的行业特征为依托，以鼓舞本部门勇于创新的团队精神为目的，以本部门全体员工的共识为基础，构筑本部门的文化，并成为企业文化有机的组成部分。
5.11.2企划部文化建设应形成文件化的结果，并不断调整、充实和完善，以适应企业和本部门不同阶段发展的需要。
5.11.3企划部应建立行之有效的各项规章制度，主要包括方案报审制度、档案管理制度、保密制度、微机管理制度、网络管理制度、学习培训制度、奖罚制度。
6.本规范用词说明
6.1执行本规范条文时，对于要求严格程度的用词说明如下：
(1)表示很严格，必须这样作的用词：正面用词采用"应";反面作词采用"不应"或"不得"。
(2)表示严格，正常情况下应这样作的用词：正面用词采用"可"或"宜"，反面用词采用"不可"或"不宜"。
6.1.2本规范条文中指明按其它有关标准和规范执行的写法为"应按......执行"或"应符合......要求或规定"。非必须按指定的标准和规范执行的写法为"可参照......"。
策划部规划及管理方案
策划部在公司总经理和分管此项业务副总经理的领导下进行工作。与其他部门进行紧密合作，团结互助，共同完成公司的各项任务。策划部工作人员要有良好的职业素养及敬业精神及心理素质。
一、工作内容
1、市场调查：
确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划(如调查方式及进度、信息的范围与种类、经费预算等)。
确定市场资料来源及方法，直接质料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法，间接资料可采取交换、购买、委托等方法，如采取问卷式调查还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
将调查收集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上写调查报告。
通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，对准行业的市场空缺，进行差异营销等一系列策划部署，为项目开发制定营销策略，以利项目的推出，使项目快速取得合理的投资回报。
2、项目策划
策划部是整个项目策划的核心部门，项目的成功与否，与策划部的市场定位是及为重要的。
策划部对项目市场定位、目标客户定位、价格定位、广告推广策略、项目包装和销售执行等的决策正确与否，直接关系到开发项目能否树立良好的品牌形象和取得成功的销售业绩。因此对策划人员的综合素质和专业水准的要求比较高。
策划部工作内容包括公司规划建议、配套设施建议、项目规划建议等等。对产品进行市场定位建议、价格策略建议、营销推广计划和策略建议、项目销售现场的包装计划建议、促销策略建议、策划公关活动和广告策略建议等。
3、项目整合
策划部负责一个项目的前期定位、报批、设计、施工、宣传、广告、销售、物业管理、资金管理的多单位整合运作。这一条线的贯穿，由策划部负责联系整合。
二、人员编制
1、部门经理或主管
2、策划、市场调研
3、平面设计
三、岗位职责
(一)经理职责
1、策划部经理在公司分管此业务副总经理的领导下进行工作。并勇于开拓创新，积极主动地完成领导工作。
2、有教育和领导本部门工作人员共同完成公司交给的各项任务的责任。
3、赋有项目整合运作中每个单位的筛选及联系、召集、合作、共同圆满完成每个项目的责任。
4、其工作内容从项目前期的市场调查、分析定位、前期报批、各项设计、施工管理、广告宣传、销售管理、物业管理、后期移交等，均属于整合范围。
5、注意工作方法，上情下达、下情上达，团结同志、搞好部门合作，努力完成本部门的行政及业务工作。
(二)市场调查员职责
1、市场调查员在策划部经理领导下进行工作。并应积极主动地完成本职工作和上级交给的各项工作。
2、对各行业市场调查、市场情况分析、和上述两类书面报告的撰写，及上级交给的各项工作。
3、在工作中要发扬艰苦奋斗、吃苦耐劳的精神，按照科学的市场调查方法进行工作，充分认识调查工作对公司领导的决策、对项目策划起着决定性的作用。工作中不留死角、不能马虎。
4、对每一个调查结果都要进行认真细致的分析，要有100%的把握、不能有99%可能。
5、市场调查报告的论证要讲究以理服人，科学论证。在有1%疑问的情况下不得提交。
6、团结同志，搞好合作。努力学习，不断前进。
(三)策划师职责
1、策划师在策划部经理的领导下进行工作。并应积极主动地完成本职工作和上级交给的各项工作。
2、要以严谨的工作态度，赋予创新精神，勇于开拓，这是一个策划者应有的素质。
3、要养成爱学习的好习惯，充分掌握更多的信息、资料和情报，才能为今后的策划打下坚实的基础。要与市场调查员共同分析、研究已经收集的信息、情报、资料。在策划实践中，必须对信息进行不断的补充，寻找各种各样解决问题的可能。
4、策划师对所有的策划问题都有了明确的解决办法以后，要多听公司内外部人员的意见，集思广益，会想出解决问题的新办法。
5、在策划进入实施之前，要对策划方案进行论证，检验策划方案的适应性，可操作性以及预期的实施效应。假如论证中发现新的问题，那么就必须对原来的方案进行修正，直到检验合格，方可以进入实施阶段。
四、工作流程
[初步阶段]
1、 项目资源条件整合及判断
负责部门： 策划部、工程部、销售部、×××
报告名称： 《**项目策划大纲》
中心内容： 资源条件整合
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
[前期策划阶段]
2、 依据定位针对性的市场调查
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目市场调查报告》
中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
3、 经济可行性分析
负责部门： 策划部、项目部、财务部
报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析。
[营销策划阶段]
4、营销整体规划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目营销整体规划》
中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
5、 价格策略执行计划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目价格策略报告》
中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
6、 销售准备工作计划
负责部门：策划部、销售部
报告名称： 《**项目前期工作计划表》
中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
7、 项目包装执行计划
负责部门： 策划部、广告公司
报告名称： 《**项目包装概念设计》
中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。
8、 广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部、销售部、广告公司
报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
9、 销售活动规划及策划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称：《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》
中心内容：开业、庆典等仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
[销售实施阶段]
10、 销售培训
负责部门：策划部、销售部
中心内容：行业专业知识、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
11、 执行修正
负责部门：策划部、销售部
往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》
中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
五、市场调查
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1、带着问题调研：项目负责人应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2、有目的地进行调研: 带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3、20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与部门经理和策划师深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。
4、“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地本行业的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做?其目标是什么?效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态?
调研制度
1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，下班前举行小组例会，由项目负责人主持。
2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论(要点)，指定专人录入电脑。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤：
1、前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域(城市)、企业的信息收集与分析。
2、组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与项目负责人沟通联络。向主管领导或部门经理提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3、进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与项目负责人沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4、调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
5、研究。小组内部交流，与部门经理交流，进一步明确调研结论。
6、补充调研。
7、撰写调研报告。
调研基本内容
1、区域(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2、行业(规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等)
3、市场(消费者、竞争者)
4、项目(区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析)
5、企业(企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置)
调研计划
1、调研目的
2、调研范围
3、调研重点
4、调研提纲
5、需要公司提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6、调研时间、地点与人员(包括需要客户提供的人员配合)
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲(出发前的初步提纲)
2、调研工作具体计划(与客户协商后提出)
3、调研资料清单(对客户提出要求)
4、调研问题目录(对自己提出问题)
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、资料备案
